Переезд без неприятных сюрпризов

1Соберите «пакет арендатора» до начала поиска

Агенты выбирают того, кто готов первым. Сложите всё в один PDF и отправляйте его вместе с первым сообщением.

• Паспорт и подтверждение права на аренду. Если у вас eVisa, получите share code на GOV.UK («Prove your right to rent»). Коды действуют ограниченное время, поэтому делайте новый для каждой заявки.
• Подтверждение дохода. Трудовой договор или оффер с зарплатой, последние 3 расчётных листа (payslips) или банковские выписки за 3–6 месяцев с накоплениями.
• Письмо от работодателя на бланке компании: должность, зарплата и дата начала работы. Это сильно ускоряет проверку (referencing).
• Рекомендация от текущего арендодателя на английском, даже если вы снимаете за границей.
• План, если у вас нет британской кредитной истории: поручитель (guarantor) в Великобритании или компания-поручитель, которая выступает гарантом за плату.

2Нет британской зарплаты? Найдите свою ситуацию

Большинство арендодателей проверяют доход в Великобритании через специальные компании. Если это не про вас, вот что работает вместо этого. Оплатить несколько месяцев вперёд больше нельзя (максимум 1 месяц с мая 2026), поэтому поручитель и правильные документы важны как никогда.

3Ищите с умом и проверяйте район

• Включите мгновенные уведомления на Rightmove, Zoopla и OnTheMarket (агентства), OpenRent (напрямую от владельцев) и SpareRoom (комнаты и совместная аренда). Звоните, а не только пишите, в первый же час.
• Проверьте категорию council tax на GOV.UK. В соседних районах Лондона налог для одной и той же категории может отличаться на сотни фунтов в год.
• Проверьте улицу, а не только район: преступность на police.uk, интернет через сервис Ofcom, риск затопления на GOV.UK и реальную дорогу до работы в час пик.
• На видеопросмотре попросите агента включить душ (напор воды), открыть окна, заглянуть за мебель и в углы окон в поисках плесени и назвать возраст бойлера.

4Знайте, что с вас могут взять по закону

• Сверяйте каждый платёж с таблицей выше до оплаты. Разрешено лишь несколько сборов, например за просрочку аренды больше 14 дней или замену потерянных ключей.

5Перед подписанием

• Разберитесь в своём договоре. У новых договоров аренды в Англии больше нет фиксированной даты окончания. Вы можете съехать, предупредив за 2 месяца. Арендодатель может расторгнуть договор только по законным основаниям и не может ссылаться на «продажу» или «собственный въезд» в первые 12 месяцев.
• Знайте правила повышения аренды. Повышать можно только раз в год, предупредив минимум за 2 месяца на официальной форме. Вы можете оспорить повышение в трибунале, и он не может назначить больше, чем просил арендодатель.
• Спросите про питомцев сейчас и письменно. Арендодатель не может необоснованно отказать и обязан объяснить причину.
• Получите документы о безопасности: Gas Safety Certificate, EPC (сдавать можно жильё с рейтингом не ниже E) и отчёт по электрике (EICR).
• Проверьте лицензию арендодателя. Во многих районах Лондона она обязательна. Ищите в реестре лицензий на сайте council.

6Неделя заезда

• Сделайте свою опись при заезде. Фото и видео каждой комнаты, и отправьте их агенту по почте в первую неделю. Дата письма — ваше доказательство при выезде.
• Защита депозита. В течение 30 дней вы должны получить данные государственной схемы, где хранится депозит (DPS, TDS или mydeposits). Проверьте его на сайте схемы.
• Сфотографируйте счётчики в первый день и отправьте показания поставщикам энергии и воды.
• Закажите интернет за 2–3 недели до приезда. Подключение занимает время. 4G/5G-роутер выручит на это время.
• Зарегистрируйтесь для council tax в местном council.

7Первый месяц

• Банковский счёт: онлайн-банки (например, Monzo, Starling, Revolut или Wise) часто открывают счёт за минуты по паспорту и eVisa. Их выписку можно использовать как подтверждение адреса для всего остального.
• SIM-карта: тарифы pay-as-you-go не требуют проверки кредитной истории, а месячные контракты обычно требуют.
• Запишитесь к GP онлайн или в клинике. NHS-стоматолога начинайте искать заранее — их бывает трудно найти.
• National Insurance number: подайте заявку на GOV.UK, если будете работать. Обычно можно начать работать до того, как номер придёт.
• Начните кредитную историю в UK: зарегистрируйтесь в списках избирателей, если имеете право, оформите кредитную карту для построения истории и платите всё вовремя.
• TV Licence: нужна только для прямого эфира или BBC iPlayer. Если не смотрите ни то ни другое, сообщите об этом TV Licensing онлайн, чтобы письма перестали приходить.
• Страховка имущества. Страховка арендодателя ваши вещи не покрывает.

1Подготовьте пакет документов

• Паспорт и статус проживания. Вы не из ЕС? Работодатель часто оформляет разрешение через IND. Попросите письменное подтверждение, которое можно показать арендодателю.
• Трудовой договор, справка от работодателя (werkgeversverklaring) и последние payslips. Письмо-оффер о новой работе обычно тоже подходит.
• Короткий рассказ о себе: работа, кто переезжает, не курите, есть ли питомцы. Когда откликаются десятки людей, арендодатели часто выбирают по профилю.
• Спросите работодателя о помощи с переездом или гарантии по аренде. Некоторые это предлагают, но не упоминают.

2Нет голландской зарплаты? Найдите свою ситуацию

Большинство арендодателей хотят голландскую зарплату в 3–4 раза больше аренды. Если её нет, вот что они обычно принимают взамен.

3Ищите безопасно

• Пользуйтесь проверенными площадками: Pararius и Funda (объявления размещают только зарегистрированные агентства), HousingAnywhere и Kamernet для комнат и краткосрочной аренды.
• Отвечайте в течение нескольких минут и приносите распечатанные документы на групповые просмотры.
• Первым делом спросите: «Можно ли зарегистрироваться (inschrijven) по этому адресу?» Если нет — уходите. Без регистрации не будет BSN, а без BSN не открыть голландский банковский счёт, не оформить медстраховку и налоговые льготы.
• Запомните три слова: «kaal» (пустая квартира, иногда без полов и света), «gestoffeerd» (с полами, шторами и светом) и «gemeubileerd» (с мебелью).

4Знайте свои права в деньгах

• Разделите аренду: базовая аренда (kale huur), сервисные расходы (servicekosten) и коммунальные услуги. Сервисные расходы должны быть расписаны и пересчитываться раз в год.
• Проверьте максимальную аренду бесплатным калькулятором Huurcommissie. С 1 июля 2024 года у жилья до 186 баллов (социальный и средний сегмент) есть законный максимум. Свободный сектор — только от 187 баллов.

5Перед подписанием

• Тип договора. С 1 июля 2024 года договоры, как правило, бессрочные. Срочные разрешены только в отдельных случаях, например для студентов.
• Проверьте собственника в Kadaster (реестр недвижимости) за несколько евро. Имя должно совпадать с вашим арендодателем.
• Снимаете с друзьями? В городах вроде Амстердама и Утрехта для сдачи жилья неродственникам может требоваться разрешение. Попросите арендодателя его подтвердить.
• Акт приёма жилья (opleveringsrapport) с фото, подписанный вами обоими.

6Первые недели

• Зарегистрируйтесь в gemeente в течение 5 дней, если остаётесь на 4 месяца и дольше. Запишитесь на приём ещё до вылета — слоты быстро заканчиваются.
• Напишите своё имя на почтовом ящике. Письмо с BSN и код активации DigiD приходят по почте и иначе могут не дойти.
• Медстраховка: базовая страховка обязательна. Оформите её в течение 4 месяцев. Она начисляется задним числом с даты регистрации, так что откладывать бессмысленно. Франшиза (eigen risico) в 2026 году — €385.
• Сразу запишитесь к huisarts (семейному врачу). Многие практики переполнены, а без семейного врача не попасть к специалисту.
• Банковский счёт, энергия и интернет. Большинству голландских банков нужен BSN. Подключение интернета может занять 2 недели и больше.

7Деньги и повседневная жизнь

• Правило 30% (30% ruling): заявку подаёт работодатель. Подайте в течение 4 месяцев после начала работы, чтобы льгота действовала с первого дня. С 1 января 2027 года максимум снижается до 27%, с переходными правилами для тех, кто начал раньше.
• Пособия: при небольшом доходе проверьте пособие на медстраховку (zorgtoeslag) и на аренду (huurtoeslag) в Belastingdienst.
• Местные налоги за вывоз мусора, канализацию и водное управление приходят письмами. При низком доходе можно попросить освобождение (kwijtschelding).
• Страховки: страховка ответственности (aansprakelijkheidsverzekering) стоит недорого, и она есть почти у всех. Добавьте страховку имущества.
• Транспорт: прикладывайте банковскую карту в поездах, трамваях и автобусах. Если ездите часто, абонемент NS на непиковое время сильно экономит.
• Велосипед и два хороших замка. Покупайте б/у в магазине, а не у незнакомца с рук: краденые велосипеды — частая история.

1Узнайте реальную стоимость

Гербовый сбор (Stamp Duty, Англия и Северная Ирландия) считается по ступеням, как подоходный налог.

• Добавьте надбавки, которые относятся к вам: +5% от всей цены, если у вас уже есть жильё где угодно в мире, и +2%, если вы не резидент UK (обычно: меньше 183 дней в стране за год до покупки).
• Заложите остальные расходы из таблицы ниже. Для простой сделки это примерно от £3,000 сверх Stamp Duty, для сложной — больше.
• Спланируйте первый взнос. Резидентам UK часто нужно 5–25%. Покупателям с иностранным доходом и инвесторам в аренду обычно 25% и больше.

Остальные расходы коротко (типичные суммы в Англии в 2026 году, с НДС):

2Подготовьтесь до просмотров

• Предварительное одобрение ипотеки (mortgage in principle) или подтверждение средств. Без одного из них агенты не воспринимают покупателя всерьёз.
• Подготовьте пакет «происхождение средств». По закону юристы обязаны проверить, откуда ваши деньги. Соберите выписки за 6–12 месяцев и подтверждения крупных сумм: продажа, наследство или подписанное письмо о дарении.
• Переводите деньги из-за границы заранее и так, чтобы был понятный след. Лицензированный валютный сервис обычно даёт курс лучше банка.
• Выберите юриста до того, как делать предложение. Мы работаем со своими юристами.

3Проверьте объект как следует

• Посмотрите цены продаж (данные HM Land Registry есть на Rightmove и Zoopla) на той же улице или в том же здании. Это ваш главный аргумент в торге.
• Задайте агенту четыре вопроса: Сколько объект в продаже? Снижали ли цену? Почему продают? Есть ли у продавца цепочка (chain)?
• Квартира в leasehold? Проверьте сколько лет осталось по договору аренды земли (lease), историю сервисных платежей, планируемые крупные работы, ground rent и правила о питомцах и сдаче в аренду.
• Посмотрите объект дважды, в разное время суток. Ищите сырость, трещины, узнайте возраст бойлера, проверьте связь и шум.
• Проверьте окружение: заявки на строительство рядом (сайт council), риск затопления, интернет и школьные зоны.

4Сделайте сильное предложение

• Делайте предложение письменно через агента и укажите свою позицию: деньги на руках или одобрение ипотеки, нет цепочки, ваши сроки.
• Когда предложение приняли, попросите снять объект с продажи. В Англии предложение не обязывает никого до обмена контрактами.
• Используйте результаты осмотра для торга, если он нашёл проблемы.

5От предложения до ключей

• Проверки юриста: право собственности, запросы в council, по водоотведению и экологии. Для leasehold заранее запросите пакет от управляющей компании — его готовят неделями.
• Осмотр (survey): RICS Level 2 для большинства домов, Level 3 для старых или необычных. Оценка банка — это не осмотр.
• Получите ипотечное предложение (mortgage offer).
• Обмен контрактами (exchange): вы вносите депозит (часто 10%), и сделка становится обязательной. Если это дом, застрахуйте здание с этого дня.
• Завершение сделки (completion): вы получаете ключи. Stamp Duty нужно оплатить в течение 14 дней — обычно это делает ваш юрист.

6Для инвесторов

• Считайте чистую доходность, а не только валовую: вычтите комиссию агента, сервисные платежи, страховку, ремонт, лицензии и месяцы простоя.
• Проценты по ипотеке и налоги. Если вы владеете на своё имя, проценты по ипотеке нельзя вычесть из дохода от аренды — вместо этого вы получаете налоговый кредит 20%. Посоветуйтесь с налоговым консультантом о покупке через компанию (limited company) до покупки.
• Живёте за границей? Вступите в схему HMRC Non-Resident Landlord Scheme. Иначе агент или арендатор обязан удерживать налог по базовой ставке из вашей аренды.
• Знайте правила 2026 года для арендодателей: бессрочные договоры, никаких выселений «без причины», повышение аренды раз в год, справедливое рассмотрение просьб о питомцах, запрет торгов и максимум 1 месяц оплаты вперёд.
• Энергорейтинг: для сдачи сейчас нужен EPC не ниже E, а правительство планирует поднять требование до C к 2030 году. Заложите стоимость улучшений.
• Проверьте лицензирование в районе до покупки.